マンションなどの投資物件を購入して賃貸経営を行う不動産投資は、何歳から何歳のときまで始めることができるのでしょうか。また、不動産投資ではローンが利用されることが多いことから、借入が可能な年齢も気になるところです。
不動産投資やローンを利用する場合の年齢制限について押さえたうえで、年代別の不動産投資の戦略について解説していきます。
不動産投資を始めるのに、何歳から何歳までという年齢制限はありません。投資物件の購入代金などを現金で支払えるのであれば、金融機関の審査などはないため、未成年でもリタイア後のシニアでも購入することは可能です。
しかし、不動産投資はローンを利用することで、少ない自己資金で高額な物件の購入が可能となり、大きな収益を狙うことができる、いわゆるレバレッジ効果を持つ投資手段です。ローンを利用せずに全額自己資金で賄うと、レバレッジ効果を得ることができません。また、投資物件の修繕費用などのために、手元の資金をある程度残しておく必要があります。
また、現実的に投資物件を現金で一括払いできる人は限られています。
そのため、多くの人が不動産投資ローンを利用しますが、借入時や完済時の年齢には制限が設けられています。また、年齢や勤務先、雇用形態、年収、資産状況など本人の属性や物件の担保価値をもとに、審査が行われています。
不動産投資ローンを利用できる年齢は、実際のところでは20代後半〜50代前半までが目安となります。金融機関の融資条件で、借入時の年齢や完済時の年齢が決められているほか、融資を受けるには一定以上の安定した収入があることが求められるためです。
不動産投資ローンでは、融資審査の際、物件の担保価値も審査の対象ですが、本人の返済能力など属性による信用度も重視されます。
不動産投資ローンで審査される返済能力は、年収はもちろん考慮されますが、勤続年数も重要視され、勤続3年以上を融資条件とする金融機関もあります。極端な話をいうと、年収1,000万円でも勤続年数が1年に満たない人よりも、年収500万円で勤続年数5年の人の方が審査に通りやすい傾向があります。
また、金融機関によって異なりますが、不動産投資ローンの融資条件で、借入時の年齢を「満18歳以上」や「満20歳以上」としているところもあります。しかし、新卒で23歳の人が不動産投資ローンを申し込んでも、勤続年数や年収の問題から融資審査に通りにくいことから、現実的には社会人3年以上、25～26歳以上を目安として考えましょう。
団信とは、団体信用生命保険の略です。金融機関によっては、不動産投資ローンの利用にあたって団信への加入が必須とされています。団信に加入していると、ローンの借入期間中に万が一のことがあった場合に、残債が保険金で一括返済されます。
団信は商品やプランによって、加入時の年齢に「65歳」や「70歳」「72歳」といった上限が設けられています。
また、不動産投資ローンは完済時の年齢を80~85歳程度に制限する金融機関が多いことから、借入期間を35年としてローンを組める年齢の目安は、45歳〜50歳までです。これを超える年齢で不動産投資ローンを組む場合には、月々の返済額を高く設定して借入期間を短くすることで、審査に通る可能性があります。
LIFULL HOME’Sが過去実施した「賃貸物件オーナーの経営実態調査」によると、不動産投資をしている人の年齢構成は「30代：22.8%」「40代：35.2%」「50代：28.4%」となっています。つまり、不動産投資を行っている人の8割以上が30代～50代です。
また、職業構成を見ていくと、サラリーマンが43％と4割以上を占めています。不動産投資はサラリーマンにも浸透している投資手法といえます。
不動産投資でとるべき戦略の方向性を20代・30代・40代・50代・60代の年代別に紹介していきます。
20代前半は不動産投資ローンの融資審査に通る可能性が低いため、頭金などの自己資金を貯めておくなど、不動産投資の準備をする期間です。頭金を用意できると融資に有利になるほか、修繕費用などの突発的な修繕費用の支払いに充てる資金の準備も必要です。
また、不動産投資の勉強や情報収集をすることで、不動産会社のアドバイスを何でも鵜呑みにするのではなく、自分で投資の判断をする力を養えます。
30代は社会人としての経験を積んでいることや年収が増えてきていることなどから、20代よりも不動産投資ローンの審査に通りやすくなっています。30代は定年までの年数が長いため、投資物件を購入できれば、現役時代にローンを完済しやすいというメリットがあります。融資審査に通るのであれば、30代は不動産投資を始めるのにおすすめの年代です。30代では、不動産投資に向けて具体的にアクションを起こしましょう。
30代では不動産会社に「自分の属性でローンを利用して不動産投資を始めることはできるか」「どのような物件がおすすめか」といった点などを相談することからスタートします。
40代は20代や30代よりも年収が高く、勤続年数が長く、自己資金も貯まっている人が多くなる時期のため、不動産投資ローンの融資審査に通りやすくなります。また、ローンを利用して購入できる物件が幅広く、頭金の入れ方や完済年齢の設定など、幅広い投資プランから検討できる時期でもあります。
一方で40代は子どものいる人は教育費の支出が多い年代でもあり、老後のための資金形成について考え始める人が多いことも特徴です。不動産投資ローンを利用する場合には、無理なく返済できるように資金計画を立てておくことが大切です。
50代は定年に近づく年齢のため、属性や働き方にもよりますが、ローンを利用して不動産投資ができる最後の時期となることが多いです。とはいえ、50代は定年退職までの期間が短いことから、金融機関にもよりますが、融資審査に通りにくいことも考えられます。不動産投資ローンが利用できる場合も、頭金を多めに用意する必要があります。
50代で不動産投資を検討する場合は、まずは不動産会社に「不動産投資ローンを組んで投資物件を購入できるか」といった点などを相談することから始めましょう。
60代は定年後に嘱託などでの勤務となっているケースや定年間近のケースが多く、不動産投資ローンを利用しようとしても、融資審査に通るのが厳しい年代です。一方で多くの自己資金を用意できる場合には、現金一括購入という選択肢もあります。また、資産状況によっては相続税対策として不動産投資を始めることも考えられます。
60代から不動産投資を検討する場合は、「現金で購入できそうな物件はあるか」「不動産投資による相続税対策が可能か」といった点を不動産会社に相談するのがおすすめです。
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不動産投資には年齢制限はありませんが、不動産投資ローンを利用した不動産投資には年齢制限があります。また、不動産投資ローンの融資条件は金融機関によって異なりますが、借入時や完済時の年齢の条件はクリアしていても、年収や勤続年数などから判断される返済能力の問題があるため、実際に利用できるのは、20代後半～50代前半が目安となります。今回紹介した年代別の戦略を参考に、不動産投資を始めることを検討してみましょう。
