不動産投資では投資物件を選ぶ際の指標として、利回りが用いられています。利回りには表面利回りのほか、想定利回りや実質利回りといった種類もあります。また、必ずしも高利回り物件が不動産投資の優良物件とは限りません。
今回は表面利回りと想定利回りの違いを押さえたうえで、投資物件の選定の際には実質利回りを用いるべき理由や利回りにおいて気をつけるべき点、高利回り物件のチェックポイントなどを解説していきます。
表面利回りとは、物件購入価格に対する現時点における家賃収入の割合によって収益性を示す指標です。表面利回りの計算式には、マンションの購入時の諸費用や維持管理費などは含まれていません。そのため、表面利回りの計算式で算出された数値は、手元に残る収益を示すものではないという点に注意が必要です。
一般的に「利回り」と呼ばれ、投資物件の広告などで用いられているのは表面利回りです。
| ■表面利回りの計算式 表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100 |
表面利回りの計算式を使って、2つの例を挙げて計算してみます。
| 物件1 | ⚫︎物件購入価格：3,000万円 ⚫︎年間想定家賃収入：150万円 |
| 物件2 | ⚫︎物件購入価格：5,000万円 ⚫︎年間想定家賃収入：200万円 |
物件1：150万円÷3,000万円×100=5%
物件2：200万円 ÷5,000万円×100=4%
表面利回りは、「物件1」は5％、「物件2」は4％のため、物件1の方が表面利回りが高く、表面的には多くの収益を得られると判断できます。
また、アパートやマンションなどは必ずしも常に満室であるとは限らないことから、表面利回りは空室状況を加味した年間の家賃収入をもとに計算します。
表面利回りと類似する指標として、想定利回りがあります。想定利回りは、満室時を想定した利回りという意味です。
表面利回りは空室を加味して年間家賃収入を算出しているのに対して、想定利回りは満室時を想定しているという違いがあります。マンションの購入時の諸費用や維持管理費などは含まれていないという点では、表面利回りと同様です。
新築マンションはこれまでの賃貸実績がないことから、想定利回りで計算されるのが一般的です。中古マンションでも、不動産広告や投資物件のポータルサイトなどでは、想定利回りが用いられていることが多いため注意が必要です。
表面利回りだけを参考にして、先ほどの例のように「物件1」の方が収益性が高いという判断をして、投資物件を選ぶのはリスクを伴います。
実際には投資物件の購入時には、登記費用や不動産取得税、中古物件などでは仲介手数料といった諸費用がかかります。また、固定資産税・都市計画税、賃貸管理手数料のほか、区分所有マンションでは管理費や修繕積立金といった運営コストも発生します。そのため、実際に掛かる費用を加味して、収益性を確認する必要があります。
実質利回りは、こうした購入時の諸費用や運営にかかるコストを反映して算出する利回りです。
| ■実質利回りの計算式 実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100 |
先ほどの2つの例に、購入時に初期費用としてかかる諸費用や維持費などの年間コストを加えて、実質利回りを計算します。
| 物件1 | ⚫︎物件購入価格：3,000万円 ⚫︎年間想定家賃収入：150万円 ⚫︎年間諸費用：48万円 ⚫︎購入時諸費用：240万円 |
| 物件2 | ⚫︎物件購入価格：5,000万円 ⚫︎年間想定家賃収入：200万円 ⚫︎年間諸費用：24万円 ⚫︎購入時諸費用：300万円 |
物件1：（150万円－48万円）÷（3,000万円＋240万円）×100=3.15%
物件2：（200万円－24万円）÷（5,000万円＋300万円）×100=3.32%
この例では購入時の諸費用や年間コストを踏まえた実質利回りは「物件1」よりも「物件2」の方が高く、収益性が高いといえます。
表面利回りでは収益性が高く見える物件も、実質利回りでは劣ることがあるため、投資物件を検討する際には実質利回りを計算して比較することが大切です。
不動産投資にかかる費用を理解しておくことで、表面利回りだけではなく、実質利回りを計算できます。不動産投資にかかる費用について、不動産購入時にかかる初期費用と不動産購入後にかかる年間コストに分けてみていきます。
| ■不動産購入時にかかる初期費用 ⚫︎収入印紙代：売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙の費用。 ⚫︎仲介手数料：主に中古物件で、物件を仲介した不動産会社に支払う費用。 ⚫︎不動産登記費用：不動産移転登記と不動産投資ローンを利用する場合の抵当権設定登記に関わる登録免許税と司法書士報酬。 ⚫︎ローンの融資手数料：不動産投資ローンを利用する金融機関に支払う手数料。 ⚫︎火災保険料・地震保険料：不動産投資ローンの利用にあたって火災保険への加入は必須、地震保険は任意。 ⚫︎不動産取得税：不動産を取得したときに課税される税金。 ⚫︎固定資産税・都市計画税：中古物件では、固定資産税・都市計画税の当該年度の引き渡し日以降の分を精算することが商習慣となっている。 ⚫︎修繕積立金基金：新築の区分所有マンションでは、修繕積立金の一時金を徴収することがある。 |
| ■不動産購入後にかかる年間コスト ⚫︎固定資産税・都市計画税：毎年1月1日の不動産の所有者に課税される税金で、固定資産税は全物件、都市計画税は市街化区域に立地する物件が対象。 ⚫︎管理手数料：区分所有マンションは賃貸管理、一棟物件は賃貸管理・建物管理の費用として、管理会社に支払う費用。 ⚫︎管理費：区分所有マンションで建物管理のために徴収される費用。 ⚫︎修繕積立金：区分所有マンションで共用部分の修繕のために徴収される費用。 ⚫︎水道光熱費：一棟物件の共用部分で発生する水道代や電気代。 ⚫︎修繕費用：退去時の修繕費用、定期的なメンテナン費用、空室対策のためのリフォーム費用などで、一棟物件は建物全体、区分所有マンションは専有部分が対象。 |
不動産投資において、利回りで気をつけるべきポイントとして、複数の利回りを比較することやイールドギャップを考慮すること、利回りは変動することが挙げられます。
利回りには表面利回りや想定利回り、実質利回りなどの種類がありますが、投資物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている物件情報の利回りは、いずれに該当するのか不明瞭なことがあります。
そこで、掲載されている利回りの数字で物件を比較するのではなく、物件情報に記載された賃料や物件価格などから、自分で利回りを計算して比較することがポイントです。また、掲載されている家賃の妥当性についても、確認する必要があります。
不動産投資ローンを利用する場合には、実質利回りを計算して求めるだけでなく、実質利回りと融資金利の差を考慮することが大切です。実質利回りと融資金利の差が大きいほど、効率のよい投資となるためです。
実質利回りと融資の金利の差は、イールドギャップと呼ばれるものです。実質利回りが4％、融資金利が2％というケースでは、イールドギャップは2%となります。イールドギャップを3%程度は確保することを目安として、物件選定の際の判断基準の一つとしましょう。
購入時の利回りが高くても、継続的に続くというわけではなく、変動していくのが一般的です。そのため、購入時点の利回りを維持できることを前提に運用計画を立てるのはリスクがある点を理解しておきましょう。
家賃の下落による利回りの低下を招く要因として、経年劣化による建物の老朽化のほか、周辺エリアの人口減少による賃貸需要の低下、自然災害による建物の損壊などが挙げられます。
そこで、定期的なメンテナンスを行って物件の状態を維持できれば、建物の老朽化による家賃の下落を緩和できます。また、大規模リフォームを行えば家賃を再びアップできる可能性があります。また、入居者が無料で利用できるWi-Fi環境の整備や宅配ボックスの設置、TVモニター付きインターホンへの変更など、入居者に喜ばれる設備を導入するといった方法も挙げられます。
必ずしも高利回り物件が優良物件というわけではなく、利回りの高さだけを基準に物件を選ぶのは避けるべきです。高利回りの物件は、「物件価格が相場よりも安い物件」や「家賃が相場よりも高い物件」の可能性があり、何かしらのリスクが潜んでいるためです。
高利回り物件を見つけたときに、見極めるための3つのチェックポイントを挙げていきます。
建物や設備は老朽化が進んで傷んだ状態ではないか、全体的にチェックを行い、修繕が必要な箇所を把握します。
物件資料の写真などで確認するほか、具体的に購入を検討する場合は、実際に現地に足を運んでチェックを行うのが基本です。また、設備に関しては、不動産会社にメンテナンス履歴を確認してもらいます。
現地では、建物の外壁にひび割れ、タイルの浮きや剥がれはないか、手摺などの鉄部に錆びや腐食がないか確認します。室内の壁紙にカビが生えていたら、漏水が起きている可能性があります。また、室内の壁紙や床材などの状態もチェックするべきポイントです。
設備の面では、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備は、交換が必要となる状態か判断するために確認が必要です。古い物件では、浴室にバランス釜が設置されていることがありますが、バランス釜の物件は敬遠されがちです。
建物や設備の老朽化が著しいケースや古い設備が設置されているケースは、そのままの状態では空室期間が長引いてしまいやすいことから、多額の修繕費用を要することが考えられます。
告知事項の中でも重要なのは、過去に殺人や自殺、孤独死といった心理的瑕疵となる事件・事故が起きていないかという点です。売買においては、他殺や自殺、不慮の事故を除く事故死、原因不明の死、不慮の事故や自然死でも特殊清掃が行われたケースは、売主に無期限の告知義務があります。不動産会社を通じて告知事項があれば伝えられますが、念のために確認しましょう。
また、賃貸では、借主へ事件・事故の発生から3年程度の告知義務があり、問い合わせがあったケースや社会的な影響が大きい事件であったケースなどでは、3年を超えても告知義務は残ります。そのため、心理的瑕疵のある事故物件は入居者づけや将来的な売却に苦労することが考えられます。
再建築不可物件や違法建築が行われている物件ではないか確認します。
再建築不可物件とは、建築基準法で都市計画区域と準都市計画区域に立地する建物で義務付けられている、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する接道義務を満たしていない物件です。建築基準法や都市計画法が制定される前に建てられた古い建物の中には、接道義務を果たしていないものが存在します。
違法建築とは、建築基準法や条例に違反している物件を指します。建築確認をとらずに建てられたケースや建築確認申請の際の建築計画と異なる建物を建てたケースのほか、増改築によって違法建築となったケースもあります。主に建ぺい率や容積率のオーバー、都市計画で定められた用途地域の規定への違反などが挙げられます。
再建築不可物件や違法建築は法的瑕疵として売主に告知義務があるため、通常、不動産会社を通じて伝えられます。念のために不動産会社に確認するほか、役所に問い合わせるという方法もあります。あるいは、再建築不可物件は、実際に現地で道路への接道幅を測れば確認できます。違法建築は、役所で建築計画概要書の交付を受け、現況と照合して確認する方法もありますが、専門的な知識が必要となるため、建築士などの専門家に調査を依頼することも選択肢となります。
再建築不可物件や違法建築は、不動産投資ローンなどの融資を受けて購入するのが難しく、売却の難しさから出口戦略に苦戦しやすいこともデメリットです。
低利回りの物件の中にも不動産投資に向いている物件があります。利便性が高い人気のエリアに立地している物件やメンテナンスが行き届いている物件が挙げられます。
低利回り物件の中でも、都市部の人気エリアに立地し、最寄り駅から近いなど利便性の高い物件は、購入を検討するべき物件です。
人気エリアの利便性が高い物件は、賃貸需要の高さから入居者が見つかりやすく、出口戦略においても買主が見つかりやすいことが理由として挙げられます。資産価値が維持しやすいため、家賃が下落しにくく、月々のキャッシュフローによる利益がわずかでも、資産形成の手段となります。また、資産性が高い物件は低い金利で融資を受けやすいというメリットもあります。
ただし、低利回りでイールドギャップが低く、空室が発生すると、すぐにキャッシュフローがマイナスになるような物件は避けるべきです。
低利回り物件でも、外壁塗装工事や屋上防水工事などの定期的なメンテナンスや退去時の原状回復工事が適切に実施されているなど、メンテナンスが行き届いている物件は、検討対象となります。
高利回り物件でも、老朽化が進んでいて大がかりな修繕工事が必要な物件は多額の修繕費用が掛かったり、賃貸に出した後に設備などにトラブルが起きて出費がかさんだりする可能性があります。これに対して、メンテナンスが行き届いている物件であれば、大きな費用をかけることなく、すぐに賃貸に出すことができます。
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利回りには表面利回りや想定利回りといった指標もありますが、投資物件を選ぶときに用いるべきなのは実質利回りです。不動産投資に掛かる費用を理解しておくことで、実質利回りを計算できます。ただし、実質利回りと融資金利との差であるイールドギャップを考慮するなど、利回りで気をつけるポイントもあります。また、高利回り物件が必ずしも投資物件として優れているわけではなく、低利回り物件の中にも購入を検討するべき物件があることも理解しておきましょう。
