不動産投資では、投資物件の収益の目安を知るための指標として、利回りが用いられています。一般的に不動産投資物件のポータルサイトなどで用いられているのは表面利回りですが、投資物件を選定する際には、実質利回りを計算することが大切です。
不動産投資の利回りの計算方法や利回りを確認する際の注意点などを紹介していきます。
不動産投資における利回りとは、物件価格に対して1年間で得られる利益の割合を指し、収益力を示す指標です。利回りによって、どのくらいの収益を得られるのか、あるいは投資した資金を何年で回収できるのか把握できます。不動産投資は1つの物件に高額な費用をかける投資手段であることからも、利回りは投資物件を選択するうえで重要です。
しかし、投資物件を検討するときは利回りが重視されがちですが、利回りがすべてではありません。たとえば、利回りが高くても立地条件に難があると、空室のリスクが高いことから、長期にわたって需要が見込める物件かどうかといった点も重要なポイントです。
とはいえ、投資物件を選ぶ際の判断基準として利回りを計算する必要があるのは、共通のモノサシとなる指標だからです。利回りを知ることで、投資物件を比較したり、利回り○％以上の物件にのみ投資をするといった線引きを行ったりできます。また、利回りは株式投資やFXといった他の投資手段と比較する際の指標にもなります。
ただし、不動産投資における利回りには種類があるため、単に「利回り」といわれたときには、どの利回りを指しているか把握することが大切です。
表面利回りとは、物件価格に対する現時点での家賃収入の割合による表面的な収益性を示す指標です。表面利回りはグロス利回りとも呼ばれています。また、不動産投資で単に「利回り」というと、通常、表面利回りを指し、不動産広告や不動産投資物件のポータルサイトに記載されているのも、表面利回りが一般的です。
| ■表面利回りの計算式 表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100 |
表面利回りの計算式には、投資物件の購入時の諸費用や年間の維持費は含まれていません。
想定利回りとは、アパートやマンションなどの一棟物件において、すべての部屋に入居者がいる満室の状態を想定して算出する利回りを指し、最大の収益性を表わします。表面利回りは空室を加味しているのに対して、想定利回りは満室を想定しているという出し方の違いがあります。想定利回りは新築物件に用いられるのが一般的です。
ただし、不動産広告や不動産投資物件のポータルサイトでは、中古物件も想定利回りを表面利回りとして記載しているケースがほとんどであるという点に注意が必要です。
| ■想定利回りの計算式 想定利回り（％）＝満室時の年間の家賃収入÷物件購入価格×100 |
想定利回りの計算式も表面利回りと同様に、投資物件を購入した際の諸費用や年間の維持費は含まれません。
実質利回りとは、表面利回りに投資物件の購入時の諸費用や年間の運営コストを加味して算出した実質的な利回りです。実質利回りはネット利回りとも呼ばれています。
| ■実質利回りの計算式 実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100 |
表面利回りや想定利回りと大きく異なるのは、物件の購入時に初期費用としてかかるローンの融資手数料や登記費用といった諸費用や、管理費や固定資産税、修繕費などの運営コストを加味している点です。
不動産広告に掲載されているのは通常、表面利回りや想定利回りですが、投資物件を選択する際には、実際に運営にかかるコストを加味した実質利回りを自分で計算して、比較検討することが大切です。
不動産投資にかかる運営費用の主なものとして以下が挙げられます。
| 不動産投資の初期費用 | ⚫︎仲介手数料 ※主に中古物件 ⚫︎売買契約時の収入印紙代 ⚫︎不動産登記費用（登録免許税・司法書士報酬・収入印紙代） ⚫︎ローンの融資手数料 ⚫︎火災保険料・地震保険料 ⚫︎不動産取得税 ⚫︎固定資産税・都市計画税 ※中古物件で当該年度の引き渡し日以降の分を精算する場合 ⚫︎修繕積立基金 ※新築の区分所有マンションのみ |
| 不動産投資にかかる 年間コスト | ⚫︎固定資産税・都市計画税 ⚫︎管理手数料 ※区分所有マンションは賃貸管理、一棟物件は賃貸管理・建物管理 ⚫︎管理費・修繕積立金 ※区分所有マンションのみ ⚫︎共用部分の水道光熱費 ※一棟物件のみ ⚫︎修繕費用 |
実際に投資物件を探して気になる物件が見つかったときには、実質利回りを計算して収益性を確認することが大切です。購入時の初期費用や運用コストが反映された実質利回りの方が、表面利回りよりも正確に収益性を比較できます。
【新築物件の条件】
表面利回り：（120万円÷3,500万円）×100＝3.43％
実質利回り：（120万円－24万円）÷（3500万円＋140万円）×100＝2.64％
ここでは年間管理費・維持費で修繕費用を想定していませんが、実際には専有部分の修繕費用の負担が生じる可能性があります。ただし、築年数の浅いうちは設備の故障などは起きにくいです。
【中古物件の条件】
表面利回り：（102万円÷2,500万円）×100＝4.08％
実質利回り：（102万円－24万円）÷（2500万円＋175万円）×100＝2.92％
中古物件は住宅設備の故障によって交換する必要性が生じるほか、入居者が退去したタイミングなどで老朽化した内装材・設備のリフォーム費用も発生します。そのため、修繕費用がかさみ、実質利回りが低くなる恐れがあることを考慮する必要があります。
不動産投資に取り組むにあたって、物件の利回りを確認する際には実質利回りと融資金利の差や利回りは変動するという点、築年数によって目安となる利回りが異なるという点に注意が必要です。また、高利回り物件が必ずしも良いわけではありません。
不動産投資ローンなどの融資を利用して不動産投資に取り組む場合は、効率のよい投資を行うために、実質利回りと融資金利の差を考慮することが大切です。
実質利回りと融資金利の差はイールドギャップと呼ばれています。たとえば、実質利回りが5％、融資金利が3％の場合のイールドギャップは2%です。一般的にイールドギャップは3％以上が適正とされています。
また、融資金利は投資家によって変わるため、同じ物件であってもイールドギャップには違いが生じることがあります。
投資物件を検討する際には、適切なイールドギャップを確保できるかという点も判断基準の一つとなります。
購入した時点では利回りが高くても、時間とともに変動していくのが一般的です。よくあるのは、築年数の経過によって家賃を下げなければ入居者が入らなくなり、利回りが低下するケースです。このほかには、周辺の大学や工場などの撤退による賃貸需要の低下や、自然災害による建物の損壊による物件価値の低下なども、家賃の下落を招く要因です。
そこで、定期的なメンテナンスを行うことで、老朽化による家賃下落への対策となります。また、老朽化や自然災害による損壊で家賃が下落した場合には、内装や設備を一新するなど大規模なリフォームを行うことで、下がった家賃をアップして利回りを上げられる可能性があります。あるいはエアコンや無料のWi-Fi、宅配ボックスといった人気のある設備の導入も有効です。
築年数によって目安となる利回りは異なるという点にも注意が必要です。区分所有マンションの利回りは、新築物件は3～4％、築20年程度の物件は5.5％、築20年を超える物件は7～8％が目安です。
新築・築浅物件は物件購入価格が高く、利回りが低い傾向があり、築古物件は物件購入価格が安く、利回りが高い傾向があります。
新築・築浅物件は利回りが低いことから、空室が出たときに家賃収入のみではローンの返済などのランニングコストの支払いを賄えず、自己資金からの持ち出しになるリスクがある点に注意が必要です。ただし、新築・築浅物件は空室が出たときに入居者が見つかりやすく、修繕費用の負担が少ないことから、安定した賃貸運営ができるのが特徴です。
一方、築古物件は利回りが高いため、家賃収入によるキャッシュフローがたまりやすいのが特徴です。ただし、物件の状態によっては多額のリフォーム費用が必要になったり、突発的な設備の故障に見舞われたりする可能性があるなど、多額の修繕費用の負担が発生することがあります。
投資物件を選択する際に利回りは重視するべき指標ではありますが、必ずしも高利回り物件が良いとは限らないという点にも注意が必要です。
高利回り物件の中には、「相場よりも物件価格が安い物件」や「相場よりも家賃が高い物件」があり、何らかの要因が潜んでいる可能性があります。
「相場よりも物件価格が安い物件」は、老朽化などによる傷みが激しく、多額のメンテナンス費用が必要な状態になっているケースや、賃貸需要が低いエリアのケースが挙げられます。あるいは借地権物件や違法建築物件、再建築不可物件などのケースも考えられます。借地物件は土地の所有権がなく、毎月、地代が発生します。再建築不可物件は建築基準法上の道路に接していないことにより、建て替えができない物件です。
「相場よりも家賃が高い物件」は、これまでは入居者の流動が少なく、新築当初の家賃設定のままというケースのほか、サクラを雇って売却後に退去させる悪質なケースも考えられます。
一方で売主が価格相場を理解していないケースや急いで入りたい事情があるケースもあります。高利回り物件に飛びつくのではなく、物件の資産価値や賃貸需要などを見極めて検討することが大切です。
高利回りという理由だけで投資物件を選んではいけないのは、物件の選定ポイントが他にもあるためです。不動産投資は長期にわたって行う投資手段であるため、長期的な視点に立って検討するべきです。
利回り以外に投資物件を検討するときに確認するべき選定ポイントとして、立地条件やメンテナンス、耐震性能、レントロールが挙げられます。
立地条件は不動産投資で投資物件を選ぶ際の重要な要素です。最寄り駅からの距離（徒歩分数）のほか、周辺にスーパーなどの商業施設や医療機関が立地しているか、反対に風俗店や廃棄物処理場、火葬場などの嫌悪施設がないかをチェックします。
立地条件は不動産ポータルサイトや不動産会社で取得する物件資料でも把握できます。ただし、具体的に購入を検討する物件は実際に現地に足を運んで周辺環境などを確認することが大切です。
立地条件を確認せずに購入した結果、利便性に欠けている物件であった場合は、空室率が高くなるリスクがあります。
定期的なメンテナンスが実施され、物件の状態が良好かどうかも重要なポイントです。現地に足を運び、建物の外壁などにひび割れやタイルの浮き・沈み、手すりなどの鉄部のサビや腐食などをチェックします。また、専有部分は床の傾きをチェックするほか、クロスにカビが生えていると、漏水している可能性があるため、注意が必要です。キッチンやトイレ、ユニットバスなどの水回り設備は、そのまま使用できるか、それとも交換が必要かを判断するために確認します。
メンテナンスが行き届いておらず、傷んだ状態では購入後に多額の修繕費用がかかります。区分所有マンションでは、共用部分の修繕は、所有者で構成される管理組合が修繕積立金をもとに実施しますが、適切にメンテナンスが行われていない状態では、資産価値が低下するリスクがあります。
建築基準法による耐震基準は、1981年5月31日まで適用されていたものは旧耐震基準、1981年6月1日以降に適用されている基準は新耐震基準と呼ばれています。新耐震基準による建物は、震度6強程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しないとされています。投資物件を選ぶ際には、新耐震基準に適合している物件が望ましいです。
旧耐震基準の物件か新耐震基準の物件か判断するには、築年月が目安となります。ただし、新耐震基準の境目となる日付は、建物の竣工日ではなく、建築確認が下りた日という点に注意が必要です。建物は建築確認申請を行った後、建築確認が下りると、着工が可能となります。たとえば、1981年8月に竣工したマンションは、建築確認が下りてから2ヶ月で工事が完了することは考えにくいため、旧耐震基準の物件と考えられます。一方、築40年以内の建物は新耐震基準の建物とみてほぼ間違いないでしょう。
また、旧耐震基準の建物の中にも、耐震診断を受けて新耐震基準に適合していることが確認されている物件や、耐震工事によって適合した物件もあります。
築年数などからは旧耐震基準と新耐震基準のいずれに適合している物件か、判断が難しい場合には、不動産会社に確認します。
旧耐震基準の物件を購入すると売却しにくいことから、出口戦略が考えにくいというリスクがあります。
利回りを高く見せるために作為的なことが行われていないかを確認するため、最新のレントロールを確認します。レントロールとは賃貸条件の一覧表で、部屋番号や契約状況、間取り、家賃、敷金、契約日、契約期間、借主の属性などが記載されています。
「最近の入居者の家賃が下がっていないか」「入居日が最近の日付で固まっていないか」「法人が社宅として一括借り上げしていないか」といった点がチェックポイントとなります。最近の入居者の家賃が同タイプの部屋よりも安い場合は、家賃が下落していると判断できます。入居日が最近の日付の入居者が多いケースはたまたまというケースもありますが、空室期間が長引いたため、家賃の値下げやフリーレントによって埋めた可能性があるため、事情を確認することが必要です。法人による一括借り上げは、安定した収益を得られる反面、一度に大きな空室が発生するリスクがあります。
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不動産投資において投資物件を検討する際には、表面利回りにのみ目を向けるのではなく、実質利回りを計算して比較・検討することが大切です。ただし、「高利回り物件＝投資対象として良好な物件」とは限らず、物件価格の安さや家賃の高さには何かしらの要因が隠れている可能性があります。また、利回りだけを重視して投資物件を選定するのではなく、立地条件やメンテナンス状況、耐震基準などを踏まえた上で検討することも重要です。
