不動産投資の家賃収入だけで暮らすにはいくら必要？仕組みや注意点を解説

不動産投資の家賃収入だけで暮らすにはいくら必要？
仕組みや注意点を解説

不動産投資では、投資物件を購入して家賃収入によるインカムゲインを得る手法があります。不動産投資において家賃収入は、どのような仕組みで得られるのでしょうか。

不動産投資を始めることを検討している方に向けて、不動産投資の収入・支出の内訳、家賃収入だけで暮らすための投資規模の目安、安定した家賃収入を得るための方法などを解説していきます。

不動産投資における家賃収入の仕組み

不動産投資では、区分所有マンションやアパート・マンションといった一棟物件などの投資物件を購入し、賃貸に出すことによって家賃収入を得られます。ただし、家賃のすべてが利益になるわけではなく、様々な経費を引いたものが実際の収入になります。

また、実際のお金の流れであるキャッシュフローと、税務上の不動産所得には違いがあります。「家賃などの収入」から「ローン金利と減価償却費以外の経費」「ローン返済額」「所得税・住民税」を引いたものが手取り収入です。一方、不動産所得は、「家賃などの収入」から「経費」を引いたものになります。

不動産投資における収入の内訳

不動産投資における収入の内訳は、家賃のほかに管理費・共益費、礼金、更新料があります。

収入の内訳	概要
家賃	毎月、指定した期日までに支払われる賃料。前払いで指定口座への振り込みが一般的。
管理費・共益費	毎月、共用部分の維持管理費用として、家賃とともに徴収する。家賃に含む場合もある。
礼金	賃貸借契約を締結する際に支払われる謝礼金。家賃の1～2ヶ月分が相場だが、0円に設定しているケースもある。
更新料	賃貸借契約にもとづいて更新時に支払われる。賃貸借契約の期間は2年、更新料は家賃1ヶ月分が相場だが、徴収しないケースもある。

毎月、入居者から支払われるのは家賃と管理費・共益費です。賃貸借契約を締結する際には礼金、更新時には更新料が支払われますが、空室対策のために徴収しないケースもあります。

不動産投資における支出の内訳

不動産投資に関わる支出には、物件の取得時にかかる費用や定期的に掛かる費用、必要に応じて発生する費用があります。不動産投資における支出の内訳として、経費に含まれる費用をまとめました。

支出の内訳	概要
ローンの金利	ローンを組んで購入した場合のローン返済額のうち、金利部分のみが経費となる。
ローンの融資手数料	ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料。
減価償却費	建物部分の購入費用を法定耐用年数で割って経費に計上する。
税金	物件を取得した際には印紙税や不動産取得税、登録免許税が発生する。毎年、発生する税金には、固定資産税・都市計画税、所得税、住民税がある。
保険料	火災保険や地震保険の保険料。
管理委託料	賃貸管理・建物管理に関する委託手数料。
管理費・修繕積立金	分譲マンションの場合は管理組合に対して支払いが発生。
司法書士への報酬	物件を取得した際の登記手続きの委託報酬
税理士への報酬	税務申告の委託報酬
修繕費用	老朽化や故障に伴う修理費用・リフォーム費用。
仲介手数料	不動産会社が売主のケース以外で、物件の取得時に支払う。賃貸借契約を結ぶ際には、上限を家賃1ヶ月分として入居者とオーナーで負担するため、オーナーの負担はないケースもある。
広告費	入居者募集の際に不動産仲介会社に支払うことがある。
通信費	不動産投資に関わるプロバイダー料金、電話料金などの費用。
旅費交通費	不動産投資のための交通費・宿泊代。
情報収集費	不動産投資に関わる書籍代・セミナー受講費などの費用。

物件取得時には、ローンを利用する場合のローン融資手数料、印紙税や不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬のほか、仲介手数料がかかることがあります。

定期的に発生する費用には、固定資産税や都市計画税、管理委託料、税理士への報酬、分譲マンションの場合の管理費・修繕積立金が挙げられます。火災保険や地震保険の保険料は、保険契約を更新する都度、発生します。

また、ローンの返済額のうち、経費計上できるのは金利部分のみです。建物部分の購入費用は減価償却費として計上できます。

このほかに必要に応じて、修繕費用や賃貸借契約を結ぶ際の仲介手数料、広告費、通信費、旅費交通費、情報収集費といった費用が発生します。

所得税と住民税は、家賃などの収入からこれらの経費を引いた不動産所得と、その他の所得を合算した年間の合計所得金額をもとに算出された金額を支払います。

不動産投資の家賃収入だけで暮らすにはいくら必要？

不動産投資の家賃収入だけで暮らすのは、ハードルが高いとされています。

たとえば、5,000万円の投資物件を購入したケースを例に挙げてみていきます。

物件価格：5,000万円
家賃収入：300万円（利回り6％）
購入資金：頭金：1,000万円・借入額4,000万円
ローン返済額:160万円／年（金利2%・借入期間35年間）
経費：75万円（経費率25％）
⇒キャッシュフロー（手取り額）：65万円／年

実際には金利や利回り、経費率などによって異なりますが、このケースでは1年間で手元に残るお金は65万円です。年収650万円を得るためには、10物件が必要になる計算です。

不動産投資における家賃収入のシミュレーション

不動産投資では、家賃収入に対する支出の割合は物件によって異なりますが、一般的な目安をもとに、家賃収入に対する手取り額を例に挙げてシミュレーションしていきます。

1.家賃収入を算出：家賃×物件数
◎家賃12万円の物件を5室所有しているケース
12万円×5＝60万円

2.支出を算出①ローン返済額：家賃収入×40～50％
◎家賃の50%と仮定
60万円×50％＝30万円

3.支出を算出②経費：家賃収入×15～25％
◎家賃の20％と仮定
60万円×20％＝12万円

4.月額の手取りを算出：家賃収入―支出（ローン返済額＋経費）
60万円ー（30万円＋12万円）＝18万円

5.年間手取り額を算出：月額の手取り額×12
18万円×12=216万円

不動産投資の家賃収入だけで生活している人の特徴

実際に不動産投資の家賃収入だけで生活している人には、主に次に挙げる特徴があります。

【不動産投資の家賃収入だけで生活している人の特徴】

• 複数の投資物件を所有している
• アパート・マンションの一棟物件を所有している
• 空室率が低い
• トラブル対応やメンテナンスなど賃貸管理・建物管理を適切に行っている
• 信頼できる不動産会社との関係性を構築している

複数の投資物件を所有している場合や、アパート、マンションといった一棟物件を所有している場合は、複数の住戸からの安定した家賃収入が期待できます。また、複数の物件を所有することで、空室のリスクや災害リスクを分散できるという点もメリットです。

一方で多くの物件を所有していても、空室ばかりでは元も子もありません。空室対策を行い、赤字を出さない経営を行うことで、金融機関からの信用が得られ、新たな投資物件を取得するときに、融資を受けやすくなります。物件のトラブル対応を速やかに行うことは入居者の維持につながり、メンテナンスを適切に実施することで建物の価値を維持できます。

また、信頼できる不動産会社を持つことで、優良な投資物件の情報を得やすくなります。

不動産投資で安定した家賃収入を得る方法

不動産投資で安定した家賃収入を得る方法として、次の4つの点が挙げられます。

• 収支計画を長期的に立てておく
• 空室対策をしておく
• 建物の管理を怠らない
• 収益改善の工夫をする

ローン完済までの長期的な収支計画を立てておくことで、家賃の下落や修繕費用などの支出を考慮したり、減価償却費を計上できなくなった後の収支を把握したりすることができます。空室はキャッシュフローの悪化の要因となるため、空室対策に力を入れることが大切です。建物の管理は物件の価値の維持に大きく関わります。また、経費削減による収益改善の工夫は、オーナー自らが取り組むべき点です。

収支計画を長期的に立てておく

不動産投資における収支計画は、収入と支出の予測をもとに、将来にわたる収支をシミュレーションするものです。安定した家賃収入を得ていくためには、短期的な視点ではなく、ローン完済までの長期的な収支計画をあらかじめ立てておくことが大切です。

長期的な収支計画を立てることで、家賃の下落の想定や長期修繕計画に基づいた修繕費用の支出などを盛り込むことができます。また、減価償却費を計上できる期間の完了によるキャッシュフローへの影響も把握できます。さらに、家賃収入と売却益による収支を最大化できるタイミングの見通しの把握にも役立ちます。

空室対策をしておく

不動産投資で安定した収入を得るには、空室をほぼゼロの状態にするのが理想的です。空室の長期化や空室率が高い状況は、キャッシュフローの悪化に直結します。

空室対策を立てる前に、物件が立地するエリアの賃貸需要や競合物件の数や特徴などを把握することが重要です。その上で、たとえば「客付けが強い不動産仲介会社に依頼する」「広告費を支払う」「エリアのニーズを踏まえたリフォームを行う」「競合物件を参考に賃料を見直す」といった対策を講じます。

建物の管理を怠らない

不動産投資において長期にわたって安定した収益を確保するためには、建物を適切に管理し、物件の価値をできる限り維持することが大切です。そのために重要となるのが建物の管理です。

区分所有マンションでは、エントランスや共用廊下、階段、エレベーターといった共用部分の修繕は修繕積立金をもとに管理組合が実施するため、オーナーが修繕を行うのが専有部分のみです。アパートやマンションといった一棟物件では、共用部分の清掃や設備の定期点検を実施するほか、長期修繕計画にもとづいて大規模修繕工事を行う必要があります。

また、金融機関からローンを借りて投資物件を購入する際には、融資審査のために提出する事業計画書において、維持管理費用を計画的に盛り込んでおくことが必要です。

収益改善の工夫をする

投資物件の収益性を高めるために、オーナー自ら収益改善に取り組んでいくことも重要です。賃貸管理会社に管理業務を委託する場合でも、経費削減による収益改善など、経営状況を向上させるための施策の提案が行われることは通常ありません。そのため、支出を圧縮できれば、より多くの手元資金を残せるようになります。

たとえば、「ローンの借り換えや金利タイプの変更による返済額の削減」「ローンの繰り上げ返済」「管理会社への委託業務の範囲や単価の見直しによる管理委託手数料の削減」「火災保険の見直しによる保険料の削減」といった施策が挙げられます。

不動産投資のリスク

不動産投資には空室リスクや災害リスク、老朽化リスク、家賃下落リスクなど様々なリスクがあります。

オーナーが自主管理を行う場合は、定期的な掃除や設備点検、メンテナンスの手配を行い、空室対策の施策を立案して実行したりするなど、様々なリスクに自分で対処していかなければなりません。また、漏水が発生した場合には迅速な対応が求められ、設備が故障した際には修理や交換のための工事手配を速やかに行う必要があります。

不動産管理のプロである管理会社に管理委託料を支払うことで、賃貸管理や建物管理を委託し、入居者へのサポート体制を確立できるため、入居者満足度の向上につながる可能性があります。

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

まとめ

不動産投資では、投資物件の入居者から支払われる家賃などの収入から、ローン返済額や経費などを差し引いた収入を手にすることができます。家賃収入だけで生活している人もいますが、すぐに実現するには高いハードルがあります。不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、長期的な収支計画の立案や空室対策の実施、適切な建物管理、そして、収益改善のための工夫を行うことが重要です。