相続税対策で不動産を活用する方法4つ｜生前贈与の節税効果も説明

相続税対策で不動産を活用する方法4つ｜生前贈与の節税効果も説明

相続税は資産を受け継ぐ場合に大きな負担となりがちです。本記事では、不動産を活用した効果的な相続税対策の方法を詳しく解説し、生前贈与を通じた節税のポイントもお伝えします。

「相続税をできる限り抑えたい」「相続で家族間のトラブルを避けたい」と考えている方には必見の内容です。不動産を所有している方や相続を間近に控えている方にとって、この記事は賢い資産管理と節税効果の向上に役立つでしょう。

相続税は現金と不動産ならどちらがお得？

現金を相続する場合よりも、不動産で相続する方が相続税を抑えられているのは、不動産の評価額が現金よりも低く算出される仕組みによるものです。不動産の相続税評価額は、土地や建物の場合、固定資産税評価額や路線価を基準に計算されるため、一般的に市場価格（実勢価格）と比べて低く評価されます。このため、同じ価値の資産でも、現金を相続するよりも不動産を相続した方が課税対象額を抑えられることが多いのです。

例えば、市場価格1億円の土地が相続税評価額7,000万円とされることがあります。さらに、不動産が賃貸用だと、貸家建付地や貸家としての評価減が適用されることで評価額がより低くなり、節税効果が高まる可能性もあります。

相続税評価額の算出方法

相続税を計算する場合は、土地や建物などの不動産の評価額を適切に算出することが欠かせません。不動産は市場価格ではなく、特定の基準に基づいて評価されるため、その算出方法を理解しておくことが相続税対策の第一歩です。

土地の評価額算出

土地の相続税評価額を算出する方法には、路線価方式と倍率方式があります。それぞれの概要と算出方法を以下に説明します。

路線価方式とは、国税庁が設定する「路線価」を基準に土地の相続税評価額を算出する方法です。路線価は土地が面する主要道路1平方メートル当たりの価格として公表され、通常は市場価格の約80％程度とされています。また、土地の位置や形状によって評価額が調整される場合があります。

土地の評価額=路線価×補正率×面積（㎡）

土地の路線価が20万円/㎡、補正率が1で面積が150㎡の場合、20万円×1×150㎡=3,000万円です。

倍率方式は路線価が設定されていない地域に適用される評価方法です。特に地方や郊外の土地において採用されるケースが多く、固定資産税評価額に「倍率」を掛けて評価額を算出します。

土地の評価額=固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額が500万円、倍率が1.1倍の場合、500万円×1.1=550万円です。

建物の評価額算出

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に算出します。この評価額は固定資産税の計算にも用いられ、既に自治体から通知されている情報をそのまま使用します。

建物の評価額=固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額が1,800万円の場合、そのまま相続税評価額も1,800万円です。

また、賃貸用建物の場合は「貸家の評価減」が適用されることがあり、相続税評価額がさらに低くなる場合があります。この特例は貸主が土地を引き続き賃貸に供する意思を持つ場合に適用されます。

相続税対策で不動産を活用する方法

相続税対策の一環として、不動産を活用する方法はとても有効です。不動産は評価額が現金より低くなることが多く、特例や賃貸活用などの工夫により相続税を大幅に軽減することが可能です。ここでは不動産を活用した具体的な節税方法を4つ紹介します。

小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例とは、被相続人が生前に居住または事業に使用していた土地について、一定の要件を満たせば評価額を大幅に減額できる特例です。

• 居住用宅地（特定居住用宅地等）：最大80％減額（330㎡まで）
  被相続人と同居していた親族が、相続後も継続して居住する場合に適用されます。
• 事業用宅地：最大80％減額（400㎡まで）
  被相続人が事業を営んでいた宅地を、相続人が事業を引き継ぐ場合に適用されます。
• 貸付事業用宅地：最大50％減額（200㎡まで）
  賃貸物件として使用していた土地に適用されます。

例えば、評価額が5,000万円の土地が「居住用宅地等」に該当するケースでは、特例を活用した場合の評価額は1,000万円となります。この減額により、課税対象額が4,000万円減少し、大幅な節税が可能です。

不動産を賃貸に出す

不動産を賃貸に出すことにより、相続税評価額が下がり、結果として相続税が軽減されます。これは、賃貸用不動産に適用される「貸家建付地」と「貸家」の評価減によるものです。

貸家建付地とは、賃貸用に供されている土地のことで、自用地として評価される場合に比べて相続税評価額が低くなる特徴があります。これは借地権割合と借家権割合を考慮して評価減が適用されるためです。例えば、土地が借地として賃貸されている場合、その利用制限が評価額の減少につながります。

また、貸家の評価減とは、賃貸物件である建物部分について適用される評価減です。賃貸物件では、建物の相続税評価額が通常の固定資産税評価額より30％減額されます。この仕組みにより、賃貸用不動産は所有しているだけで相続税の負担を軽減できる可能性があります。

仮に賃貸用の建物（固定資産税評価額3,000万円）が貸家だとすると、3,000万円×0.7=2,100万円です。この評価減により900万円が課税対象から外れます。

3,000万円特別控除を活用して不動産を売却する

3,000万円特別控除は不動産を売却する際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この制度は被相続人の居住用財産を相続した後に売却する場合、相続人自身の居住用財産を売却する場合に適用されます。

適用されるための要件に、売却する不動産が居住用であることが挙げられます。ただし、相続人が引き続きその不動産を所有している場合には適用されない点に注意が必要です。

例えば、売却価格が5,000万円の居住用不動産において、取得費用や譲渡費用などを差し引いた後の譲渡所得が4,000万円だった場合、この控除を利用すると課税対象額は1,000万円となります（4,000万円−3,000万円＝1,000万円）。控除を利用しない場合と比較して大幅な節税が可能です。

借入金で不動産を購入する

借入金を活用して不動産を購入すると、相続税の課税対象額を減らす効果があります。これは、負債が相続財産から差し引かれる仕組みによるものです。

具体的には、不動産購入のための借入金は相続財産の負債として計上されるため、相続税の課税対象額を直接的に減少させる効果があります。また、購入した不動産が賃貸用であるケースでは、賃貸物件の評価額が通常の自用地や建物よりも低く、相続財産全体の評価額がより圧縮されます。この「負債控除」と「評価額の圧縮」を組み合わせることで大幅な節税効果が得られるでしょう。

例えば、不動産購入価格が1億円で固定資産税評価額が7,000万円、借入金が8,000万円の場合、相続税の課税対象額は7,000万円−8,000万円（借入金）=−1,000万円となります。

このように、借入金を活用することで、課税対象額を大幅に減少させることが可能です。ただし、注意点として、借入金返済の負担が相続人に引き継がれるため、財務計画を十分に検討することが不可欠です。また、不動産の市場価値が下落した場合は、期待した効果が薄れるリスクもあるため、慎重な判断が求められます。

相続税対策としての不動産購入にはデメリットもある

相続税対策として不動産を購入することは節税効果が大きく、多くのメリットが期待されます。しかし、その一方で、不動産購入にはデメリットも存在することを理解しておく必要があります。不動産は市場や状況に左右されやすく、計画通りの成果が得られないリスクもあるため、慎重な検討が求められます。

価格の下がるリスクがある

不動産は、資産価値が評価額に大きく影響します。相続税対策の目的で購入しても、評価額が上がる可能性がある一方、以下のような市場の変動や環境要因によって評価額が下がるリスクも覚えておく必要があります。

• 地域の需要低下：
  人口減少や地域経済の衰退により土地や建物の価値が下がる場合がある
• 老朽化：
  建物が古くなることで資産価値が減少
• 災害リスク：
  地震や洪水などの自然災害による影響で、物件の評価額が下がることがある
• 政策の変更：
  税制や都市計画の変更による影響も考えられる

このような要因によって、購入時に期待していた節税効果が薄れる可能性があるため、リスクを十分に理解しておくことが重要です。

不動産の維持にコストがかかる

不動産を所有する場合には、維持管理にかかるコストが避けられません。以下のようなコストは長期的に発生するため、相続税対策として不動産を購入する際は計画に組み込む必要があります。

• 固定資産税：
  不動産を所有している限り毎年発生する税金
• 修繕費：
  建物の老朽化や不具合を補修するための費用が必要
• 管理費：
  賃貸物件の場合、管理会社への委託費用が発生
• 保険料：
  火災保険や地震保険などの加入費用

このようなコストを無視すると、相続後の負担が増え、家族間での負担割合が問題になる可能性もあります。また、賃貸物件では、空室が続けば収益が得られず、固定資産税や管理費などの維持費だけが発生するので注意が必要です。

不動産の分割相続でトラブルが発生する可能性がある

不動産を相続した場合、分割方法によっては相続人間でトラブルが発生する可能性があります。不動産は現金のように簡単に分割できないため、以下のような方法を検討する必要があります。

• 代償分割：
  不動産を1人が取得し、他の相続人に代償金を支払う方法
• 換価分割：
  不動産を売却して得た代金を相続人で分配する方法
• 共有分割：
  不動産を複数の相続人で共有する方法

これらの方法にはそれぞれ課題があります。例えば、代償金を支払うための資金が不足している、不動産の売却価格が期待通りでない、共有による管理のトラブルなどです。特に共有分割の場合、共有不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要になるため、意見が一致しない場合は売却が困難になることがあります。また、共有名義のままでは自由に活用できず、不動産価値を十分に活かせない可能性もあります。

不動産を相続する際は、これらの問題を未然に防ぐため、分割方法を早期に検討し、必要に応じて専門家のサポートを受けることが大切です。

不動産の生前贈与も相続税の節税になる？

生前贈与とは、被相続人が存命中に自身の財産を相続人に贈与することを指します。これは、相続財産を計画的に減らすことで、将来の相続税負担を軽減する効果があります。不動産を生前贈与することも、相続税の節税対策として有効な方法の一つです。

ただし、不動産の生前贈与にはいくつかのデメリットや注意点があります。まず、贈与税は累進課税が適用されるため、贈与額が高額になるほど税率も高くなります。相続税と比べて税負担が大きくなる可能性があるため、贈与税の計算と相続税の負担額を比較することが重要です。

さらに、不動産を贈与する際には名義変更の手続きが必要です。この際、登録免許税（課税標準額の2％）や司法書士への報酬などの費用が発生します。これらの費用は不動産の評価額に応じて変動するため、事前に確認することが必要です。

また、贈与時点の不動産評価額が相続時の評価額と違う可能性があります。市場価値の変動や政策変更によって、贈与時の負担が相続時の課税より不利になる場合もあるため、リスクを考慮した計画が求められます。

生前贈与は、相続税対策として有効ですが、贈与税や手続き費用などを考慮して、計画的に進めることが重要です。専門家のサポートを受けながら、最適な方法を検討することをおすすめします。

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まとめ

不動産を活用した相続税対策には、評価額の圧縮や特例の活用、生前贈与などのように効果的な節税方法が多数存在します。不動産の評価額が現金より低く算出される特性を活かし、小規模宅地等の特例や賃貸物件の評価減を活用することで、相続税負担を大幅に軽減できるでしょう。

一方、不動産の購入や生前贈与には注意点もあります。例えば、贈与税が相続税よりも高くなる可能性、維持費用、価格変動リスクなどです。また、不動産の分割相続では代償金の不足や共有名義の管理問題などが原因で家族間のトラブルが発生することもあります。

これらの対策を最大限に活かすためには、自身の状況に合う最適な方法を選択することが重要です。不動産評価額の算定や税制の適用判断など、専門家の助言を受けることで、より的確な相続対策を進めることができます。

正しい知識と準備をもって、不動産を活用した相続税対策に取り組み、将来の負担を軽減しましょう。